Controles AML, KYC y Origen de Fondos para Propiedades en Gibraltar

Los controles contra el blanqueo de capitales forman parte habitual de la compra, venta y, cuando corresponde, alquiler de propiedades en Gibraltar. No se limitan simplemente a solicitar un pasaporte o comprobar el saldo de una cuenta bancaria. La finalidad de la diligencia debida del cliente es establecer quiénes son las partes, comprender la operación, identificar quién se beneficia en última instancia de ella y evaluar, cuando proceda, el origen de los fondos y del patrimonio.

Los distintos profesionales y empresas regulados que participan en una misma operación inmobiliaria pueden realizar sus propios controles. Por ello, un agente inmobiliario, un abogado, una entidad prestamista y un banco pueden solicitar información similar en diferentes etapas para cumplir sus propias obligaciones regulatorias o de gestión de riesgos.

Si desea conocer el proceso completo de compra y no únicamente la fase de cumplimiento, nuestra guía paso a paso para comprar una propiedad en Gibraltar explica cómo encajan los controles AML, la financiación, las comprobaciones legales, los contratos y la finalización de la compra.

¿Qué Significan AML, KYC y la Diligencia Debida del Cliente?

AML significa Anti-Money Laundering (prevención del blanqueo de capitales). Describe el marco legal y de cumplimiento destinado a evitar que las empresas y los sistemas financieros sean utilizados para ocultar el producto de actividades delictivas o facilitar otros delitos financieros.

KYC significa Know Your Customer («Conozca a su Cliente»). En el sector inmobiliario y los servicios financieros se utiliza habitualmente para describir el proceso de identificación y conocimiento del cliente.

CDD significa Customer Due Diligence (diligencia debida del cliente). La Oficina de Comercio Justo de Gibraltar (Office of Fair Trading u OFT) utiliza este término para las medidas que aplican los agentes inmobiliarios con el fin de identificar y verificar a los clientes y titulares reales, comprender la finalidad y naturaleza prevista de la relación u operación y evaluar los riesgos pertinentes.

La CDD se basa en el riesgo. Esto es importante porque significa que no existe una única lista universal de requisitos adecuada para todos los clientes o todas las operaciones inmobiliarias.

¿A Quién se Verifica en una Operación Inmobiliaria en Gibraltar?

Debe realizarse la diligencia debida adecuada sobre el cliente correspondiente. Dependiendo de la operación y de la parte a la que represente el agente inmobiliario, esto puede incluir a compradores, vendedores y otras personas relacionadas con la operación.

Los controles también pueden extenderse más allá de la persona cuyo nombre aparece en la oferta. Pueden incluir:

• El comprador o vendedor individual
• Cualquier persona autorizada para actuar en nombre de un cliente
• Los titulares reales últimos de una sociedad u otra entidad jurídica
• Las personas pertinentes relacionadas con un trust u otra estructura similar
• Un donante o tercero financiador cuando contribuya dinero a la compra
• Otras personas cuya participación deba comprenderse como parte de la estructura de propiedad o financiación

El alcance exacto depende de la relación, la operación y la evaluación de riesgos.

¿Cuándo se Realizan los Controles AML y KYC?

Los controles AML y de diligencia debida del cliente no deben considerarse como un único evento que comienza siempre exactamente en la misma fase.

Un agente inmobiliario puede necesitar identificar y verificar a su cliente como parte del establecimiento de la relación comercial. Conforme a las normas de Gibraltar aplicables a los agentes inmobiliarios, la aceptación de la oferta de un comprador también crea una relación comercial con dicho comprador a estos efectos.

En términos prácticos, por tanto, puede solicitarse información:

• Durante el establecimiento inicial de la relación con el cliente
• Cuando se presenta o acepta una oferta
• Antes de recibir dinero o de que avance una operación pertinente
• Cuando sea necesario verificar la estructura de propiedad o financiación
• Nuevamente más adelante si cambian las circunstancias, la información, la propiedad o las fuentes de financiación

Su abogado, entidad prestamista y banco pueden aplicar sus propios procesos y plazos de forma independiente.

Para conocer la secuencia completa desde la financiación y la oferta hasta el trabajo legal y la finalización de la compra, consulte el proceso de compra de una propiedad en Gibraltar.

Acreditación de Fondos vs Origen de Fondos vs Origen del Patrimonio

Estos términos suelen utilizarse indistintamente en conversaciones cotidianas, pero responden a preguntas diferentes.

Un extracto bancario que muestre £500.000 en una cuenta puede demostrar que el dinero está disponible. Sin embargo, por sí solo no necesariamente explica cómo se generaron esas £500.000.

Por ejemplo, el dinero puede proceder de ahorros derivados del empleo, la venta de otra propiedad, dividendos, una herencia, una donación, la venta de inversiones o una combinación de varias fuentes. La documentación solicitada debe reflejar la fuente real de financiación.

Documentos que Pueden Solicitarse Durante los Controles AML

Los documentos necesarios varían de un caso a otro. Las categorías habituales pueden incluir:

• Identidad: pasaporte u otro documento de identificación con fotografía aceptable
• Domicilio: documentación adecuada que acredite la dirección residencial
• Empleo e ingresos: nóminas, información laboral, documentación fiscal u otras pruebas pertinentes
• Información bancaria: extractos que muestren los fondos pertinentes y el recorrido de las transacciones
• Fondos procedentes de la venta de una propiedad: documentación relativa a la propiedad vendida y los fondos recibidos
• Inversiones: extractos, notas de contrato o documentación relativa a la venta de inversiones
• Herencia: documentación sucesoria, testamentaria, de abogados u otros documentos justificativos
• Fondos donados: datos del donante, relación con el comprador y documentación relativa al donante y los fondos cuando sea necesario
• Préstamos o hipotecas: documentación de la entidad prestamista o de la financiación
• Ingresos empresariales: cuentas de la sociedad, documentación sobre dividendos u otros registros empresariales pertinentes

Estos son ejemplos, no una lista universal. La documentación adecuada se determina en función del cliente, la operación, la estructura de financiación y la evaluación de riesgos.

Donaciones, Préstamos, Herencias y Fondos Procedentes de la Venta de una Propiedad

Muchas compras inmobiliarias legítimas utilizan dinero que no procede simplemente de ahorros salariales acumulados en una única cuenta bancaria. Lo importante es que pueda comprenderse el origen de la financiación y respaldarse con documentación adecuada.

Fondos donados

Si parte del precio de compra o del depósito procede de una donación, puede ser necesario facilitar información sobre el donante, la relación entre el donante y el comprador y cómo obtuvo el donante el dinero aportado.

Herencia

Los fondos procedentes de una herencia pueden acreditarse mediante documentación relativa a la sucesión, probate o administración de la herencia, el importe heredado y la recepción de los fondos.

Venta de otra propiedad

Si la compra se financia con los fondos obtenidos de una venta anterior, la documentación pertinente puede incluir pruebas que identifiquen la propiedad vendida, la operación y los fondos recibidos.

Préstamo o hipoteca

Los fondos prestados pueden acreditarse mediante la correspondiente documentación hipotecaria, de préstamo o de financiación. Cuando se utilice una hipoteca en Gibraltar, consulte nuestra guía sobre cómo obtener una hipoteca en Gibraltar.

Sociedades, Trusts y Titulares Reales

Comprar o vender a través de una sociedad, trust u otra estructura de propiedad puede requerir una diligencia debida adicional, ya que el agente inmobiliario debe comprender quién es el propietario, quién controla o quién se beneficia en última instancia de la operación.

Dependiendo de la estructura, puede solicitarse información relativa a:

• La entidad jurídica y su existencia
• La persona autorizada para actuar en su nombre
• Su estructura de propiedad y control
• Los titulares reales últimos
• Directores, trustees u otras personas relevantes que ejerzan control
• El origen de los fondos y, cuando corresponda, el origen del patrimonio de la entidad y de los titulares reales pertinentes

Una inscripción registral o un documento societario puede formar parte de este proceso, pero no necesariamente sustituye la necesidad de comprender toda la cadena de propiedad y control.

PEP y Diligencia Debida Reforzada

Una persona políticamente expuesta (PEP) es una persona que desempeña, o ha desempeñado, una función pública destacada según la definición de las normas aplicables. Los requisitos también pueden extenderse a determinados familiares y personas estrechamente relacionadas.

Ser una PEP no impide comprar o vender una propiedad en Gibraltar. Sin embargo, puede requerir medidas adicionales de diligencia debida.

Cuando sea necesaria una diligencia debida reforzada, esta puede incluir verificaciones independientes adicionales, un mayor examen de las estructuras de propiedad o financiación y documentación adicional relativa al origen de los fondos y del patrimonio.

También pueden aplicarse controles reforzados en otras circunstancias cuando se considere que el cliente, la estructura, la operación o la financiación presentan un riesgo superior.

Fondos del Extranjero, de Terceros, Mixtos y Procedentes de Criptomonedas

La financiación que implica varias cuentas, jurisdicciones, personas o tipos de activos puede requerir más tiempo para documentarse, ya que puede ser necesario comprender el recorrido de la operación desde el principio hasta el final.

Algunos ejemplos incluyen:

• Dinero transferido desde varias cuentas bancarias
• Fondos procedentes de otro país
• Una combinación de ahorros, inversiones y financiación
• Aportaciones familiares o de terceros
• Fondos mantenidos por sociedades o trusts
• Fondos procedentes de criptomonedas u otros activos digitales

Estas circunstancias no significan automáticamente que una operación sea inaceptable. Sin embargo, pueden requerir explicaciones y documentación adicional dependiendo de la evaluación de riesgos y de los requisitos de las empresas reguladas que intervienen.

Compras de propiedades financiadas con criptomonedas

Cuando los fondos de compra proceden de criptomonedas, puede ser necesario acreditar cómo se adquirieron los activos digitales, su historial de transacciones, los wallets o cuentas correspondientes y cómo se convirtieron o transfirieron los activos hasta convertirse en los fondos finalmente utilizados para la compra de la propiedad.

La documentación exacta depende de las circunstancias y de la forma en que se liquide la operación. Los compradores que estén considerando este tipo de transacción deberían planificar la estructura de financiación desde el principio, en lugar de mover cantidades importantes de dinero primero e intentar reconstruir posteriormente la documentación.

Para conocer el proceso específico de compra de una propiedad, consulte nuestra guía para comprar una propiedad en Gibraltar con criptomonedas.

¿Cuánto Tardan los Controles AML?

No existe un plazo universal para completar los controles AML o de diligencia debida del cliente.

Un caso relativamente sencillo, con documentación clara, completa y coherente, normalmente puede tramitarse de forma más eficiente que otro en el que falte información o exista una estructura compleja de propiedad o financiación.

Entre los factores que pueden dar lugar a consultas adicionales se incluyen:

• Documentos ausentes o incompletos
• Transferencias que no estén claramente explicadas
• Fondos que hayan pasado por varias cuentas
• Aportaciones de terceros
• Propiedad mediante sociedades o trusts
• Documentación procedente del extranjero
• Documentos que requieran traducción, certificación o verificaciones adicionales
• Diferencias significativas entre la información facilitada y el perfil financiero aparente o la operación

Por este motivo, es preferible prepararse con antelación en lugar de trabajar sobre la base de un número supuesto de días.

¿Qué Ocurre si No Puede Verificarse la Información Requerida?

Si falta información, existen incoherencias o no puede verificarse la documentación, puede solicitarse una explicación adicional o documentación justificativa.

Si no puede completarse adecuadamente la diligencia debida del cliente, el agente inmobiliario puede no estar en condiciones de continuar con la operación o con la relación comercial.

Esto no debe considerarse simplemente como «aprobar» o «suspender» un control AML. La cuestión es si la empresa regulada puede obtener y verificar la información necesaria para cumplir sus obligaciones legales y basadas en el riesgo.

Cómo Prepararse para los Controles AML y KYC

Puede ayudar a que el proceso sea más eficiente preparando un historial documental claro antes de que se lo soliciten.

• Mantenga actualizada su documentación de identidad: asegúrese de que sus documentos de identidad y justificantes de domicilio sean válidos y legibles.
• Conserve el recorrido de los fondos: guarde los documentos que muestren cómo se ha movido el dinero entre las distintas cuentas, en lugar de aportar únicamente el saldo final.
• Explique ingresos importantes o inusuales: tenga disponible documentación que demuestre su origen.
• Identifique con antelación el dinero de terceros: informe a los profesionales correspondientes si existe una donación, aportación familiar u otra financiación de terceros.
• Explique con antelación las estructuras de propiedad: si compra una sociedad, trust u otra entidad, facilite rápidamente la estructura y la información pertinente sobre su titularidad.
• Conserve la documentación justificativa de las operaciones: contratos de compraventa, extractos de inversiones, documentos de herencias o contratos de préstamo pueden resultar útiles dependiendo del origen de los fondos.
• Responda de forma coherente: las incoherencias entre la documentación y las explicaciones pueden dar lugar a consultas adicionales.

La información sensible sobre identidad y finanzas debe facilitarse utilizando el método solicitado por el profesional que gestione su operación. No envíe documentos sensibles a través de un formulario público general de contacto salvo que se le haya indicado expresamente que lo haga.

¿Quién Supervisa el Cumplimiento AML de los Agentes Inmobiliarios en Gibraltar?

La Gibraltar Office of Fair Trading (OFT) supervisa a los agentes inmobiliarios y agentes de alquiler en relación con las obligaciones contra el blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y la financiación de la proliferación aplicables a este sector.

La OFT publica orientación detallada para los agentes inmobiliarios de Gibraltar sobre diligencia debida del cliente, titularidad real, personas políticamente expuestas, origen de fondos, origen del patrimonio y evaluación de riesgos.

Consulte también nuestro Código de Conducta para Agentes Inmobiliarios en Gibraltar.

Los abogados, bancos, entidades prestamistas y otras empresas reguladas que participan en una operación inmobiliaria cumplen sus propias obligaciones conforme a los regímenes que les sean aplicables. No debe considerarse que están supervisados por la OFT simplemente por participar en la misma operación inmobiliaria.

Puede consultar los recursos y orientación actuales de la OFT sobre AML/CFT/CPF.

Los Controles AML Son Diferentes de la Diligencia Debida sobre la Propiedad

Los controles AML y KYC se refieren al cliente, la estructura de propiedad, la operación y su financiación. Son diferentes de las investigaciones jurídicas y físicas realizadas sobre la propia propiedad.

El título de propiedad, los términos del lease, cuestiones urbanísticas, cargas, cuentas de gastos comunitarios y otros asuntos legales específicos de la propiedad corresponden a la fase de conveyancing y diligencia debida. Consulte nuestra guía en inglés sobre diligencia debida al comprar una propiedad en Gibraltar.

Del mismo modo, el stamp duty, los honorarios legales, los costes de valoración y los gastos continuados de propiedad se explican por separado en nuestra guía en inglés sobre costes e impuestos al comprar una propiedad en Gibraltar.

Preguntas Frecuentes sobre AML, KYC y Origen de Fondos

Guías Relacionadas sobre Propiedades en Gibraltar

• Comprar Propiedad en Gibraltar: Guía Paso a Paso
• Cómo Obtener una Hipoteca en Gibraltar
• Cómo Comprar una Propiedad en Gibraltar con Criptomonedas
• Gibraltar Property Due Diligence (en inglés)
• Gibraltar Property Buying Costs and Taxes (en inglés)

Hable con CENTURY 21 Gibraltar

Si está planificando una operación inmobiliaria en Gibraltar y desea saber cuándo se suele solicitar información sobre identidad, financiación y origen de fondos, hable con nuestro equipo desde una fase temprana.

Podemos explicarle cómo encaja el proceso de la agencia inmobiliaria dentro de la compra en su conjunto, mientras que los requisitos de cumplimiento exactos aplicables a sus circunstancias se determinarán mediante el correspondiente proceso de diligencia debida del cliente.

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Esta guía proporciona únicamente información general y no constituye asesoramiento jurídico, financiero, fiscal o regulatorio. Los requisitos AML, KYC y de diligencia debida del cliente varían según las partes, la estructura de propiedad, la financiación, la operación y la evaluación de riesgos. Facilite siempre la información solicitada por los profesionales regulados que gestionan su operación.